Erhöht Einwanderung die Immobilienpreise?
Freie Fakten #05
In der Vergangenheit wurde viel herumdiskutiert, ob Migration Mietpreise erhöht. Dazu gibt es konträre Meinungen. Die Debatte ist politisch aufgeladen. Was zeigen die Daten tatsächlich?
Analyse deutscher Landkreise und kreisfreier Städte
Eine Studie des Jahres 2024 untersuchte insgesamt 382 deutsche Landkreise und kreisfreie Städte. Der Zeitraum belief sich von 2004 bis 2020.
Es gab mehrere Auffälligkeiten. Zunächst: Migration ist nicht zufällig verteilt, sondern Migranten ziehen oft in städtische Regionen mit guten Arbeitsmärkten, in Gegenden mit niedrigen Preisen und bestehenden Migrantennetzwerken.
Zudem zeigte sich, dass Migration Wohnungspreise und Mieten erhöhte. Der Mietpreisanstieg für Wohnungen entspricht ungefähr 1:1 dem Zuzug an Migration – wenn Migration um 1 Prozent der ursprünglichen lokalen Bevölkerung ansteigt, steigen Wohnungsmieten um ungefähr 1 Prozent an. Bei Wohnungspreisen sind es sogar 2,4 bis 3 Prozent. Bezogen auf Hauspreise zeigte sich kein signifikanter Effekt.
Welche Immobiliensegmente betroffen sind
Preise im unteren Wohnungssegment (unteres 25. Perzentil) waren stärker betroffen. Der Grund dafür ist möglicherweise, dass Migranten im Durchschnitt ein niedrigeres Einkommen haben und deshalb vermehrt günstigen Wohnraum nachfragen. Das gilt sowohl für Mietpreise als auch für Kaufpreise, bei Kaufpreisen ist der Effekt aber besonders groß.
Wohnungspreise steigen im unteren Segment um ca. 5 bis 6 Prozent je Prozentanstieg an Migration in der lokalen Bevölkerung. Im oberen Marktsegment (ca. 75. Perzentil) sind die Effekte marginal bis nicht signifikant.
Migration schafft also Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt insbesondere unter den sozioökonomisch schwächeren Schichten. Es erwachsen durch Migration also diesbezüglich insbesondere Nachteile für sozioökonomisch niedriger gestellte Deutsche.
Gegensätzlicher kurzfristiger Effekt
Es gibt auch einen gegensätzlichen kurzfristigen Effekt: Je höher der Flüchtlingsanteil in der Umgebung, desto geringer ist kurzfristig der Anstieg der Mietpreise. Zu diesem Ergebnis gelangte eine Studie des Jahres 2025. Die Autoren untersuchten 402 deutsche Landkreise. Der Fokus der Auswertung lag auf den Mietpreisen zwischen dem Oktober 2014 und dem März 2016.
Die Autoren interpretieren die Studienergebnisse dahingehend, dass vor allem Flüchtlingsunterkünfte von Einheimischen als lokale Negativexternalität wahrgenommen werden – Sicherheitsbedenken, Minderung sozialer Kohäsion, politische Konflikte, erwartete zukünftige Veränderungen im Viertel.
Ein weiterer Befund: Frauen und insbesondere junge Frauen zogen aus Regionen mit hohem Flüchtlingsanteil vermehrt weg.
Was bedeutet all das?
Die Studien zeigen zweierlei:
1. Migration kann kurzfristig Mietpreise senken, da vermehrte Zuwanderung zu einem wahrgenommenen Verlust der regionalen Wohnqualität führen kann.
2. Langfristig führt Migration aufgrund erhöhter Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt zu einem Anstieg der Wohnungsmietpreise und auch Wohnungspreise. Der Effekt bezieht sich vor allem auf jene Marktsegmente, in denen es zu erhöhter Konkurrenz kommt – im Zuge der Migration seit 2015 also insbesondere in den niedrigpreisigeren Wohnungssegmenten.
Bezogen auf den Wohnungsmarkt stellt vermehrte Migration keine nennenswerte Beeinträchtigung für das gehobene Bildungsbürgertum dar, da dieses auf dem Wohnungsmarkt nicht mit dem Gros der neu Hinzugezogenen konkurriert. Die vermehrte Migration führt primär zu Konkurrenzdruck in sozioökonomisch niedrigeren Gesellschaftsschichten.
Es ist nicht abwegig davon auszugehen, dass dies auch für den Arbeitsmarkt im Allgemeinen gilt. Das ist auch ein Grund dafür, weshalb linke politische Parteien und Denker im frühen 20. Jahrhundert oftmals migrationskritisch eingestellt waren: Massen- und Arbeitsmigration wurde als „kapitalistisches Elitenprojekt” interpretiert, dessen Ziel es sei, durch gesteigerte Arbeitnehmerkonkurrenz die Löhne niedrig zu halten. Im Zuge dessen könnte man sich durchaus die Frage stellen, wie beispielsweise der Lohn von Pflegekräften wäre, wenn es keine – insbesondere aus Osteuropa stammenden – ausländischen Fachkräfte gäbe, die in der Pflege tätig sind. Doch das sei nur am Rande erwähnt.
Die migrationskritischste Partei in Deutschland ist die Alternative für Deutschland. Diese wird insbesondere von sozioökonomisch niedrigeren gesellschaftlichen Schichten gewählt. Diese nehmen Migration anscheinend eher als Gefahr wahr. Und diese Mutmaßung ist nicht gänzlich unbegründet.
Denn es sind jene Schichten, die mit den Migranten auf dem Wohnungs- und mutmaßlich auch Arbeitsmarkt konkurrieren. Und es sind jene Schichten, die aufgrund ihrer finanziellen Möglichkeiten eher dazu genötigt sind, mit Menschen aus anderen kulturellen oder ethnischen Hintergründen zusammenzuleben. Gerade das Bildungsbürgertum hat aufgrund ihres finanziellen, aber auch sozioökonomischen Kapitals die Möglichkeit, sich ihre Wohn- und teilweise auch Arbeitsorte freier zu wählen. Dazu gibt es interessante Daten aus den USA, die ich vielleicht in Zukunft genauer analysieren will.
Jedenfalls ist das vielleicht ein Grund, weshalb es gerade diese Bildungsbürgerschicht ist, die Migration weniger kritisch beurteilt – weil die negativen Folgen der Migration sie in geringerem Maße betreffen.
